盛世德才獵頭顧問(wèn)tony分享：
隨著2013年逐漸步入尾聲，福州樓市也即將畫(huà)上句號(hào)。在五城區(qū)成交方面，著實(shí)經(jīng)歷了一個(gè)大起大落的過(guò)程——上半年成交創(chuàng)近四年的峰值，面積高達(dá)158萬(wàn)m，下半年成交縮水“過(guò)半”，甚至在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”連續(xù)出現(xiàn)成交不足千套的狀況，直到年底成交才逐步趨穩(wěn)。但在價(jià)格方面，盡管受到多重調(diào)控，房?jī)r(jià)卻一直穩(wěn)中有升。
這一年來(lái)福州樓市走過(guò)了怎樣的歷程？成交和價(jià)格的走勢(shì)是如何形成的？哪些房企和板塊是年內(nèi)福州樓市的成交重點(diǎn)？
成交“過(guò)山車(chē)” 上下半年“冰火兩重天”
2013年福州樓市的成交情況總體不俗——僅前11個(gè)月就實(shí)現(xiàn)成交18729套，面積超232萬(wàn)m。這個(gè)數(shù)據(jù)在近四年中排位已在前列，已經(jīng)逼平2010年，遠(yuǎn)超2011年，若12月能成功實(shí)現(xiàn)沖量，甚至有望突破最火熱的2012年。(2010年全年成交18928套，面積約209萬(wàn)m；2011年15815套，面積約175萬(wàn)m；2012年21139套，面積約249萬(wàn)m)
而據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年的主城區(qū)成交情況出現(xiàn)了明顯的冰火兩重天——上半年成交異常火熱，實(shí)現(xiàn)成交13092套，創(chuàng)下自2010年以來(lái)近四年的峰值。而6月分水嶺一過(guò)，成交卻開(kāi)始急劇下降。整個(gè)下半年至今的5個(gè)月只實(shí)現(xiàn)5637套的成交，與上半年比“縮水過(guò)半”！
解讀
回顧2013年上半年的樓市，可以說(shuō)月月飄紅，尤其是有著“金三銀四”的好行情，3月份的成交創(chuàng)下年內(nèi)最高值，達(dá)到3250套。然而這種“大起”背后更多的是政策不確定性的推
上半年福州樓市政策
從嚴(yán)基調(diào)明顯，先是有住房公積金新規(guī)執(zhí)行，后又有新國(guó)五條重磅來(lái)襲，20%個(gè)稅等史上最嚴(yán)調(diào)控政策等的細(xì)則落地，可以說(shuō)風(fēng)波不斷。正是一系列的政策出臺(tái)和不確定的市場(chǎng)預(yù)期，打亂了原本淡定的購(gòu)房者購(gòu)房節(jié)奏，抓緊買(mǎi)房、恐慌性入市也開(kāi)始在一定范圍內(nèi)出現(xiàn)。”業(yè)內(nèi)人士江映輝表示。
而下半年的持續(xù)冷淡也有背后原因，尤其是價(jià)格持續(xù)上漲和改善類(lèi)產(chǎn)品的“集體謀動(dòng)”，也對(duì)客戶的接受能力提出了新的挑戰(zhàn)，整體市場(chǎng)觀望氛圍轉(zhuǎn)濃。
價(jià)格“一路升” 一路高歌猛漲1738元/m
福州樓市下半年滯漲的局面，與房?jī)r(jià)的一路高歌脫不開(kāi)關(guān)系。
據(jù)百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2013年1月福州房?jī)r(jià)為13594元/m，而到了11月份房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到15380元/m，11個(gè)月間均價(jià)拉升了1738元/m。以6月份為例，福州房?jī)r(jià)為14079元/㎡，而同比之下去年6月則是12735元/㎡，漲了1344元/㎡！
此外，進(jìn)入下半年，福州高端項(xiàng)目開(kāi)始集體謀動(dòng)，也是價(jià)格快速拉升的誘因之一。如華潤(rùn)橡府、梅峰禮居、建發(fā)國(guó)賓府、融僑外灘 、融信白宮、陽(yáng)光城·麗茲公館等高端大戶，都價(jià)格不菲，主打高端和精英群體。
解讀
可以說(shuō)，推出這些產(chǎn)品，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)調(diào)高了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期值，同時(shí)也是基于對(duì)自身產(chǎn)品的自信。業(yè)內(nèi)人士林先生認(rèn)為，“從企業(yè)層面來(lái)看，上半年市場(chǎng)良好的銷(xiāo)售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，因此沒(méi)有降價(jià)跑量的動(dòng)力。同時(shí)土地價(jià)格及人工成本在不斷上漲，也造成房?jī)r(jià)很難有下跌的空間。再加上目前市區(qū)土地稀缺性日益凸顯，一線品牌房企不斷涌入，福州未來(lái)發(fā)展看好也令價(jià)格持續(xù)走高。”
而另一方面，福州市區(qū)成交價(jià)格的升高還受到市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的影響，下半年一眾高端項(xiàng)目的面市整體拉高了成交均價(jià)。不過(guò)，價(jià)格持續(xù)上漲，客戶接受能力有限，造成觀望氛圍持續(xù)濃厚的局面。
房企“跑得快” 掌控樓市以快銷(xiāo)為王
早在今年10月，福州不少開(kāi)發(fā)商就率先亮出前三季度成績(jī)單。不少標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)飄紅，更有房企在三季度已經(jīng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。
據(jù)了解，僅僅在國(guó)慶七天期間，融信集團(tuán)旗下產(chǎn)品銷(xiāo)售額就達(dá)到21億元。
此外，10月14日，泰禾集團(tuán)發(fā)布季度業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，其前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約5.1億元至5.3億元，同比增長(zhǎng)231%；10月16日，陽(yáng)光城宣布，企業(yè)前三季度已完成銷(xiāo)售金額133億元，提前一季度完成年初制定的全年銷(xiāo)售指標(biāo)；10月24日，大名城公告稱(chēng)，前三季度營(yíng)業(yè)收入為16.55億元，同比增長(zhǎng)170.67%。
解讀
據(jù)福州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1—11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到1137.61億元，比上年同期增長(zhǎng)34.9%。這是首次實(shí)現(xiàn)破千億。正是在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資提速的大背景下，各大房企也在進(jìn)行高周轉(zhuǎn)的快銷(xiāo)模式。
以融信集團(tuán)為例，融信集團(tuán)年內(nèi)已拿下14幅地塊，其中不乏聯(lián)手萬(wàn)科、綠地進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。“而在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售加速上，我們現(xiàn)在的操盤(pán)周期基本上從拿地到開(kāi)盤(pán)在8個(gè)月左右。”融信集團(tuán)總裁助理阮友直透露，除此之外剛需客戶也成為他們實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)爭(zhēng)奪的重點(diǎn)，即便是市區(qū)的高價(jià)項(xiàng)目，也可以通過(guò)控制戶型面積、增加贈(zèng)送面積或精裝修達(dá)到間接降低單價(jià)控制總價(jià)。 |
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