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滬七條”出臺后，上海在預售證發放方面明顯收緊，加上限購限貸升級，短期內，市場上行空間將受到顯著壓縮
發布第二天便開始嚴格執行的“滬七條”，讓剛剛收獲2010年以來成交最活躍“金九銀十”的上海樓市逐漸“冷靜”下來。
上周末，上海僅有三個項目約500套房源入市，且去化率均未超過七成，這和前兩個月動輒八九成的開盤去化率相去甚遠。
上海多家大型中介相關負責人告訴《第一財經日報》記者，“滬七條”出臺后，上海在預售證發放方面明顯收緊，加上限購限貸升級，短期內，市場上行空間將受到顯著壓縮。
焦慮房東一夜降價50萬
10月初，劉先生將一套位于上海松江新城的三房掛牌出售，總價230萬元。由于他堅持不還價，導致多個意向客戶流失。“滬七條”出臺后，看房客戶明顯減少，這讓劉先生心里有些焦慮不安。日前，他開始轉變態度，向經紀人表示可以讓步5萬元，如有意向買家，還可以進一步協商議價。
漢宇地產松江新城分行的張經理告訴記者，類似于劉先生這樣轉變態度的賣家，目前的比例已經提升至15%左右。
信義房屋分析師謝一枝透露，“滬七條”出臺后，二手房掛牌量上升兩成，帶看量卻出現了兩成左右的下滑，這表明房東賣房的誠意度在提高，而此前習慣追漲的購房者開始轉向觀望。
謝一枝表示，以目前在售的虹口區某套二室戶為例，客戶自7月初掛牌后，在價格上始終不肯做出讓步。“滬七條”出臺后，看房者出現減少，房東心態出現變化，將該房屋的售價由360萬元降低至310萬元。
相比房東心態的變化，“滬七條”對需求端的影響則更為直接。
21世紀不動產上海銳豐淞南店的楊經理告訴記者，有一組非滬籍客戶在10月期間看中了一套房源，不過因其將于11月末才滿足舊規要求（2年內累計繳納1年以上稅收、社保），故在與業主溝通后，決定于12月初辦理過戶相關手續，并支付了定金3萬元。新政出臺后，該購房者購房需再等上1年才能獲得購房資格，直接促使該交易難產。
“目前外省市購房者在上海樓市中占到了四成左右的比例，新規定如得到嚴格執行，顯然會將大量購房者擋在市場之外。”德佑地產研究總監陸騎麟對記者稱，進入11月后，二手市場轉冷的跡象十分明顯。
“僅從德佑地產的成交情況來看，11月上半月的二手房成交量相較于10月下半月下滑了四成左右。隨著時間的推移，政策對樓市的掣肘作用可能得到更明顯的體現，尤其在一些外省市購房者較多的區域，二手房價格的持續上漲將得到較大遏制，小幅降價的行為也將更加普遍。”陸騎麟如是說。
預售證發放“遇卡”
與二手房市場一樣，新房市場也明顯感受到“滬七條”帶來的“寒意”。上周（11月11日~17日）上海新建商品住宅成交面積為25.94萬平方米，環比前周下跌36.2%，這是上海新房成交近六周來首次跌破30萬平方米大關。供應方面，上周上海新房新增供應面積為22.07萬平方米，環比下跌55.3%，為近九周的最低點。
有開發商代表向記者反映，上海已有不少區縣開始嚴格控制預售證的發放，特別是高價項目想要在年底前入市可謂十分困難。“目前壓了一大批預售證，批出來的都是低價盤，主要目的是控制年底的房價。”
“類似的措施在往年房價上漲過快時也使用過，一般情況下，高價項目預售證的獲批難度就相對較大，現在就更難了。”上述開發商代表稱，“聽說單價超過區里平均價的，預售證都要到市局審批。”
“現在開發商對此抱怨確實比較多。”一位資深業內人士表示，“此前單價在4萬元/平方米以上的房源預售證，要到市里批。現在是漲價10%以上的，區里直接不給批。”
上海中原地產市場研究總監宋會雍表示，收緊預售證發放主要針對的是一些高端物業，是一種短期的行政性應急行為。“這只是把買房時間延后，并不意味著需求會消除。”
同策咨詢研究總監張宏偉認為，延發高端樓盤預售許可證的方法，可以在結構上控制整個房地產市場的成交均價，但從個案價格來看，由于市場供求關系較為緊張的基本面并沒有改變，房價很難出現實質性的下調。“一旦政策執行層面出現了松動，高端市場成交馬上就會有報復性的反彈。”
樓市降溫能持續多久？
在剛剛過去的10月，今年1至7月房價漲幅一直位居一線城市末位的上海，房價同比漲幅達到21.4%，意外領漲全國。
“‘滬七條’的出臺在某種程度上就是為了‘應對’這個數據。”一位不愿透露姓名的業內人士對記者稱，上海的市場化程度是很高的，但房價累計漲幅過高，限購升級包括預售證收緊等行政手段的出臺，也是逼不得已。“但這些手段確實是短期降溫樓市最好的辦法了。”
“本來年底就是樓市淡季，加上政策收緊的疊加影響，最近兩月的成交量有可能相比前期下滑三到四成。”宋會雍表示，“按照市場的正常節奏，明年年初開始，樓市還是會逐步回暖。”
克而瑞機構分析師薛建雄判斷，“接下去，新房成交量會逐月下降30%，明年2月份會降到最低，3月份開始穩步回升。近期房價會逐步停漲，明年3月份開始，可能會有部分剛需項目降價促銷。二手房成交的下滑可能會更明顯，個人預計，年底成交量會較上兩個月下滑50%左右，明年年初，就會有一些房東開始降價拋售房源，3月份以后，二手房市場則有望和新房市場一樣企穩回暖。 |
